최근 수도권 주택시장에 훈풍이 불면서 새로 지은 아파트와 그동안 천덕꾸러기로 남아 있던 미분양 아파트들까지 분양이 되는 등 부동산시장이 들썩이고 있다. 특히 인천지역(송도·청라·영종도)은 해외자본이 유입되고 카지노가 들어설 거라는 기대감이 높아지면서 투자자들의 관심이 높다. 기자는 지난 4월 인천지역의 부동산에 대해 알아보기 위해 인천시청 및 도시공사, 부동산중개업자, 분양업자, 시행업자, 부동산 전문가들을 두루 만나 취재했다.

국토교통부에 따르면 2월말 기준 수도권의 규모별 아파트 미분양 물량은 전용 85㎡ 초과 중대형이 8천842채로 1년 전(1만6천59채)보다 7천217채가 줄었다. 같은 기간 전용 60㎡초과 ~85㎡이하 중소형은 1만2천469채에서 6천141채로 6천328채 줄었다. 전용 60㎡이하 소형은 750채에서 1천941채로 오히려 1천191채 늘어 전용85㎡초과 중대형의 미분양 물량이 가장 많이 감소한 것으로 나타났다.

미분양 아파트 소진

최근 인천경제자유구역에도 카지노복합리조트단지가 들어선다는 소식에 미분양 아파트가 서서히 소진되는 등 훈풍이 불고 있다. 박합수 KB국민은행 부동산 팀장은 “2013년 하반기가 저점이었던 부동산이 서서히 회복세를 보이는 게 인천의 상황이다. 이러한 현상은 서울, 경기, 인천 등 수도권이 모두 동일한 현상을 보이고 있다. 현재 완만하게 올라가고 있어 아직 미분양이 2천가구 정도 남아 있다고 하더라도 인천부동산 시장은 나쁘지 않다”고 분석했다.

인천경제자유구역은 송도, 영종, 청라 세 구역으로 나눠지는데 10년 전 개발될 때 각 지역마다 차별성 있는 개발계획이 세워졌다. 송도는 IT, ET, 교육, 외국대학, 국제업무 등에 치중되어 있는 신도시였고 청라는 국제금융도시로 만든다는 콘셉트였다. 또 영종도는 세계적인 공항이 있기 때문에 공항을 이용한 관광과 레저, 카지노, 항공 산업을 유치한다는 거였다. 이승주 인천경제자유구역청 투자유치본부장은 “영종도는 2003년 우리나라 1호로 경제자유구역으로 지정되었고 초기에 계획을 세우느라 바빴다. 본격적으로 유치를 시작한 것이 2008~2009년인데 당시 영종도를 관광·레저 메카로 만들자는 계획이었고 현재 그 사업이 진행 중에 있다”고 설명했다.

6개 기업이 치열한 경쟁 중

인천 자유경제구역인 영종도 미단시티 내 기반시설(하수도, 전기 등)은 모두 마무리되어 있는 상태이다. 영종도의 1호 프로젝트 사업은 카지노복합리조트 조성으로 지난해 중앙정부로부터 사전심사가 통과가 되어서 지금은 설계가 진행 중이다. 이 본부장은 “고도제한문제에 대해 국방부와 협의가 진행되고 있는데 올해 상반기에는 협의가 끝나고, 하반기부터 착공에 들어갈 것이다. 영종도의 카지노복합리조트단지 사업의 핵심은 집적화에 있다”고 강조했다. 한두 개 카지노가 아니고 여러 개의 카지노와 문화, 엔터테인먼트, 컨퍼런스, 쇼핑 등이 어우러져 많은 사람들을 끌어들여야 한다는 점을 강조한다.

우리나라는 카지노복합리조트의 승인권을 중앙정부가 가지고 있다. 인천시가 무조건 계약하는 것이 아니라 중앙정부로부터 승인을 받아야 한다. 현재 6개 기업이 치열한 경쟁을 하고 있는데 올해 안에 2~3개 정도의 카지노사업에 대한 승인이 나올 예정이다. 신규 카지노 외에도 현재 영종도에는 공항근처에 파라다이스(IBC)가 착공을 진행 중에 있다. 영종도하얏트호텔 1층에 있던 파라다이스카지노가 자리를 옮겨서 확장하는 것인데 기존면허이기 때문에 신규면허와는 별개다. 또 리포앤시저스는 하반기에 착공에 들어갈 예정에 있다. 이 두 개의 카지노 외에 신규 카지노복합리조트가 영종도에 더 들어설 경우 인천시의 입장에서는 상당한 경쟁력을 갖게 될 전망이다.

여기에 중국과 일본에서 한 두 시간에 올 수 있는 접근성과 인천국제공항의 환승객에게 72시간이라는 무비자가 주어질 경우 엄청난 프리미엄으로 작용할 가능성도 높다. 전 세계적으로 카지노사업은 쇼핑과 볼거리 먹거리 등 서비스산업의 총 완결판이라는 인식이 높아지면서 현재 일본, 캄보디아, 베트남, 필리핀 등 여러 나라에서 본격적인 유치경쟁을 벌이고 있다. 카지노사업에 투자하는 기업들의 입장에서는 각 나라와 지역의 특수성을 고려하지 않을 수 없다. 인천이 아무리 서울이라는 거대한 배후시장과 국제공항의 환승객이라는 조건은 가졌다고 해도, 한류문화콘텐츠를 담아낼 한국형 복합리조트를 어떻게 만들 것인가에 초점이 모아져야 한다는 게 전문가 들의 견해다.

라스베가스나 마카오 같은 형태의 복합리조트로는 그들과 경쟁할 수도 없을 뿐 아니라 성공도 확신할 수 없다. 적게는 3만명에서 많게는 5만명 이상이 들어가는 규모의 복합리조트가 조성되는 만큼 공간 활용도 중요한 과제이다. “요즘 영종도에 카지노가 들어선다는 소식이 전해지면서 분위기가 많이 좋아졌다. 미분양 된 아파트들이 거의 소진 되었다고 들었다. 장기적으로 송도, 영종. 청라가 상당히 살기 좋은 도시가 될 것이다.” 이 본부장은 도시가 지속성을 갖기 위해서는 무언가를 담아내야 하는데 비즈니스도 하고 생활도 하기 때문에 도시가 계속 살아 움직이게 해야 한다고 설명했다.

엔드유저 방식

현재 우리나라에는 전국적으로 경제자유구역이 9개 있다. 기업들로서는 그 지역의 무엇이 장점인 줄을 알아야 그것을 공략할 수 있는데 비슷비슷하다 보니 콘셉트를 잡기도 쉽지 않은 상황이다. 이 본부장은 “지리적 특성을 고려해서 투자유치에 대한 전략을 세워야 하는데 요즘엔 투자유치 방향이 서비스산업 유치로 집중되어 있는 게 현실”이라고 설명했다. 대표적인 것이 카지노 복합리조트인데 우리나라의 경우 서비스산업이 선진국에 비해 그 지수가 상당히 낮아 발전가능성이 크다. 이 본부장은 인천이 대한민국 서비스산업의 선도적 역할을 해나가야 한다는 당위성을 힘주어 말한다.

인천경제자유구역청에서 12년째 근무하고 있다는 이 본부장은 초기에 많은 시행착오를 겪으면서 이제는 투자자를 위해 무얼 할 건지를 가장 먼저 생각하게 됐다고 말했다. 그러면서 투자자가 땅을 사고 건물을 지어 임대분양을 한 다음에 빠지는 것이 아니라 직접 운영하는 앤드유저 투자방식을 고수하고 있다고 말했다. 엔드유저 방식을 고수하게 되면 건물을 지어 분양만 하게 될 경우 경기 상황에 따라 사업이 망하거나 전면 중단되는 것을 막을 수 있어 사업에 대한 성공률도 그만큼 높아진다는 설명이다.

올해 안에 두 곳 선정

문화부는 올해 초 정부의 ‘제 7차 투자활성화 대책’ 후속조치로 연내 두 곳 안팎의 복합리조트 개발 사업자를 선정하겠다고 밝혔다. 전체 건축면적의 5%이내 규모로 외국인 전용 카지노를 운영할 수 있는 조건인데 6월 말까지 투자자들의 콘셉트 제안요청(RFC)을 받고 7~8월 평가, 11월 공식 사업제안서 접수를 거쳐 12월 사업자를 최종 선정한다는 계획이다. 이러한 정부 발표가 있고 난 후 인천도시공사투자유치부서에는 외국기업의 상담이 더 늘었다고 한다.

김희영 인천도시공사 투자유치 처장은 “콘셉트 제안서를 준비하는 업체들과 많은 상담이 이뤄지고 있다. 많은 업체들한테 기회를 주고자 노력하고 있다”고 설명했다. 현재 우리나라는 카지노에 대해(제주도의 경우 카지노 복합 리조트는 제주도지사에게 인허가권이 있다) 문광부가 결정한다. 따라서 기업들이 영종도에 카지노복합리조트사업을 하기 위해서는 이러 이러한 사업을 하고 싶다는 콘셉트제안서(RFC)를 6월말까지 내야 한다.

현재로선 어느 지역이 가장 유력하다고 말하기 곤란한 상황이다. 투자자들이 실제 원하는 지역이 어딘지 알 수 없기 때문이다. 김희영 처장은 “둘 다 영종도에 하겠다고 발표할 수도 있고, 영종도 하나 다른 곳 하나를 할 수도 있다. 아직은 확신할 수 없다. 전국을 경쟁상대로 봤을 때 인천이 가지고 있는 메리트는 상당히 크다. 중국에서 부자들이 가장 많이 산다는 북경만 해도 마카오에 가려면 3시간 정도가 걸린다. 반면에 북경에서 영종도에 온다면 1시간 20분이면 된다. 결국 지리적인 여건이 굉장히 중요하다고 감안했을 때 우리 인천이 충분한 경쟁력을 가졌다고 본다”고 말했다.

인천시는 투자기업이 투자했을 때 원활히 사업을 할수 있도록 적극적으로 도와주고, 인·허가를 빨리 딸 수 있도록 해주며 광역교통망을 조기에 확충시켜 주는 것들로 사업자를 지원한다. 카지노복합리조트는 투자 금액이 1조~1조5천억원 정도 되는 어마어마한 규모의 사업이다. 전체 개발 면적의 5%만이 카지노가 들어설 면적이고 나머지공간에는 대규모 놀이시설이라든가 엔터테인먼트, 한류, 공연장 등 이런 것들이 테마시설로 들어가게 된다. 그만큼 카지노사업은 이제 도박산업이 아니라 관광산업으로 질적인 변화가 이뤄지고 있다. 영종도에 카지노복합리조트가 서 너 개 들어선다면 약 10조원 정도의 투자가 이뤄지는 것으로 2천5백만 수도권 인구를 배후에 끼고 외국관광객을 국내로 유입할 수 있는 확률은 그만큼 높아지게 된다.

국내기업도 투자 가능

지금까지 경제자유구역 내에 카지노복합리조트를 하기 위해서는 반드시 외국기업이 대주주가 되어야
한다는 조항이 있었다. 그러나 국내기업이 대주주가 될 수 있도록 조항이 변경됐다. 김 처장은 “법안
까지는 발표됐으나 아직 법은 바뀌지 않은 상황”이라면서 “국내기업이 마카오 최대 카지노 재벌과 손
잡고 국내에서 카지노사업을 할 수 있게 됐다. 국내기업이 51% 이상의 지분을 가지고 대주주가 될 수
있다. 현재 국내에서 관심을 보이는 기업은 한국관광공사 산하 기관인 그랜드코리아레저(GKL)이다.
GKL의 경우 서울과 부산에서 현재 카지노를 하나씩 운영하고 있다”고 말했다.

이제 국내기업들도 카지노가 도박이 아니라 관광사업이라는 이미지가 강해지면서 카지노사업에 긍정
적인 관심을 보이고 있다. “한류라는 콘텐츠는 강력하게 구축해 놓았지만 우리에게 그걸 펼 수 있는 툴은 현저히 부족하다. 우리 인천에 그런 장이 마련된다면 상당한 시너지가 있을 거라고 본다. 풀어야 할 과제도 있다. 비자문제다. 제주도는 중국 관광객에 한해 무비자로 3일 동안 체류가 가능했다. 영종도가 앞으로 해결해야 할과제라고 본다.”

투자이민제 적용 대상지

현재 인천시가 가장 중점을 두는 것은 기업의 투자유치이지만 개인에 한해서도 투자이민제를 허용하고 있다. 투자이민제는 외국인이 인천경제자유구역내에 7억원 상당의 주택이나, 펜션 등을 구입해 5년
간 보유하면 영주권을 주는 제도이다. 원래 15억원이던 투자이민제는 얼마 전 7억원으로 낮춰졌다. 이승주본부장은 “7억원짜리 아파트가 중대형이 아니면 없기 때문에 차액에 대해서는 국채를 사서 5년 간 보유하게 되면 똑같이 인정해준다. 가령 아파트가 4억원이라고 한다면 그 돈으로 아파트를 사고, 나머지 3억원에 대해서는 국채를 사두는 것”이라고 설명했다. 이 본부장은 “인천(영종, 송도, 청라)은 국내의 어떤 도시와도 다르다. 인천의 경쟁 상대는 싱가포르나 북경, 상해와 같은 도시들”이라고 말했다.

미분양 아파트 소진

지난해 4월, 인천영종도에 들어와 하늘도시에서 미분양아파트를 대상으로 완판 분양을 했다는 채승희 (주)루다c&p 대표는 “지난해만 해도 영종도는 미분양아파트가 상당히 많았는데 지금은 거의 남아 있지 않다. 원래 영종도는 아파트를 지어 놓고 분양이 안돼서 1~2년 동안 공실이 많이 남아 있었다. 가구 수로 설명한다면 약 1만 가구에서 4천 가구정도가 미분양이었으니까 40% 정도가 미분양상태였다”고 전했다. 지난해부터 1년 동안 채 대표가 분양을 완료한 영종도 아파트는 약 1천30세대라고 했다. 애초 분양가에서 약 20% 정도를 낮게 파는 할 인분양을 했다는 채 대표는, 현재 영종도 지역은 상가까지 입점되면서 상당히 활성화되어 가고 있다고 소개했다.

영종도 부동산이 활기를 되찾아 가는 이유에 대해 채 대표는 “최근 발표된 영종도 카지노복합리조트
소식 때문이다. 여기에 인천시가 연도교 건설공사를 재개한다는 소식이 호재로 작용하고 있다”고 말
했다. 인천경제자유구역청(IFEZ)은 지난해 9월 착공한 뒤 올해 1~2월 동절기로 공사 중지 상태였던
잠진도~무의도간 연도교 건설공사를 이달부터 재개할 예정이라고 3월초 밝힌 상태이다. 잠진도~무
의도간 연도교 건설공사는 총연장 1.6㎞(교량 1.3㎞, 접속도로 0.3㎞) 왕복 2차선 규모로(8~12m) 총
사업비 583억원(국비 50%, 시비 50%)을 연차별 투입해 오는 2017년 12월 완공을 목표로 하고 있다.

현재는 영종도를 가기 위해서는 영종대교 또는 인천대교를 통과해야만 하는데 통행료가 만만치 않아 통행료가 영종도 부동산시장에 상당히 저해요소로 작용해 왔다. 현재 영종대교 하부도로를 이용하는 차량에 대해 영종도 거주민들에 한해 통행료할인이 적용되고는 있으나 한시적이다 보니 이 역시 부담스러울 수밖에 없다. 이런 상황에서 최근 흘러나오고 있는 영종도의 개발소식과 연륙교 재개소식이 투자자들을 영종도로 끌어 모으고 있다는 설명이다. 현재 영종도 아파트 가격은 지난해 미분양상태에서 할인 분양했던 가격보다는 올랐다. 할인분양을 시작했을 때 조망권이 좋은 아파트가 평당 800만원에 팔았다면 지금은 1천만원 정도 상승했다고 채 대표는 말했다.

채 대표는 앞으로 영종도 아파트 가격이 평당 1천200만원 정도까지 올라갈 것이라고 예측했다. 인천공항에 근무하는 사람들만 해도 3만5천명인 만큼 영종도에 카지노복합리조트가 들어선다면 고용인원만 해도 몇만명이 늘어날 것으로 전망되어 다른지역에 비해 월등한 경쟁력을 가지는 곳이 영종도 라는 것이다.

영종도엔 살 땅이 없다?

1년 전 영종도에다 땅을 사서 상가를 지었다는 김희춘 광장프라자 대표(사진)는 “요즘 영종도에 땅을 사고 싶어도 살 땅이 없다”고 전했다. 각 지역에서 부동산에 투자하려는 사람들이 영종도에 오지만 실제로 땅을 살 수가 없다는 것이다.

김 대표는 “현재 영종도에 땅을 산 사람들은 대부분 대구사람들이다. 부동산 흐름이 좋지 않을 때 서울사람들이 부산에 투자를 해서 상당한 수익을 챙겼는데 학습효과를 가지고 나중에 대구로 갔던 사람들이 다시 인천영종도로 몰려들고 있다."

"한 사람씩 오는 게 아니다. 20~30명 무리지어서 오전에 KTX타고 와서 토지에서부터 아파트, 호텔, 상가 등 투자를 할 수 있는 곳은 모두 산다. 그동안 억눌려 있었던 탓인지 이들은 과감한 투자를 한다. 투자라는 게 저절로 된다기보다는 분양시기와 가격, 미래가치 등 3박자가 잘맞아야 하는데 영종도는 현재 이 3박자가 잘 맞다" 고 말했다.

 그러면서도 김 대표는 호불호(好不好)가 갈리는 경우도 있다고 말했다. 영종도가 2005년부터 개발계획을 세워 추진되는 듯하다 여러 차례 무산되었기 때문에 이번에도 혹시나 그러지는 않을까 하는 우려를 하는 사람들도 일부 있다는 것이다. 다만 최근 이 지역에 대해 정부의 발표가 있고 인천국제공항공사가 미국 모히건선(Mohegan Sun)으로부터 약 5조4천억원 규모의 대규모 투자유치에 성공하면서 투자자들의 기대심리가 상당히 고조된 것 같다고 전했다.

김 대표는 “영종도 지역의 개인택지만 해도 불과 몇 개월 사이에 빌라가 빽빽하게 들어섰다. 투자하러 온 사람들이 20년 전 마카오를 보는 것 같다고 말한다. 20년 전만 해도 마카오는 상가도 거의 없고 땅값도 비싸지 않았다. 그러던 것이 카지노가 들어서면서 순식간에 상가임대료와 집값이 뛰어 엄청난 시세차익을 거뒀다”고 말했다. 현재 영종도아파트주민들의 생활여건에 대해서는 “나름대로 안정되어 있다”면서 5월12일 LH공사가 영종도 택지분양을 하는데 상당한 경쟁률이 있을 것으로 예상했다.

인천경제자유구역(송도 청라 영종)에 들어선 신도시

우선 인천경제구역청을 설명하기 위해서는 지난 2009년으로 거슬러 올라가야 한다. 당시 이 지역은 부동산 정책상 양도세 감면대상이었다. 이러한 호재가 작용하면서 송도에 들어서는 아파트는 평당 1천5백만원, 청라지역은 1천2백~1천3백만원 선, 영종도지역은 1천만원 대 분양을 시작했다. 많은 사람들이 경제위기라고 생각했던 2008년부터 2009년 초(1~2월)까지 저점을 그은 부동산시장이 2009년 10월에 상승해 1년 만에 V자 반등했다.

그러다 2011~2012년 침체기를 겪으면서 송도지역의 아파트가격은 1천2백만원, 청라지역은 1천만원으로 떨어지게 된다. 영종도의 경우 개발자체가 무산되다시피 하면서 소형아파트의 경우 평당 600~700만원대로 떨어지게 되어 경매로 나온 70평 아파트는 평당 5백만원에 거래되기도 했다. 최근 카지노가 들어선다는 호재가 작용하면서 소형을 중심으로 지난해 700~800만원대까지 반등을 했다고는 하나 아직은 세 지역이 다 원래 분양가를 회복하지 못하고 있는 상황이다.

박합수 KB국민은행 부동산 팀장은 이러한 현상에 대해 “경기침체와 그 지역의 공급과잉문제 때문이었다”고 말했다. 당시 이 세 곳의 미분양부담이 상당히 컸고 지금까지도 적지 않은 상황이라는 것이다. 인천 전체로 볼 때 6~7천 가구 남아 있던 미분양아파트는 카지노가 들어선다는 호재가 작용하면서 현재는 2천가구만 남아 있는 상태이다.

동북아경제중심도시 ‘송도’

송도의 경우는 녹색기후기금(GCF)사무국이라든지 외국기업들이 입주하면서 신도시가 형성되어 있고 생활편의시설도 갖춘 상태이다. 이 외에도 롯데백화점, 현대백화점이 들어갈 예정이라 이 세 군데가 쇼핑몰이 자리를 잡을 경우 송도는 살만한 자리가 될 전망이다. 송도 자체만 놓고 본다면 아직 분양가인 1천500만원에 이르지 못했다는 게 박 팀장의 설명이다. 그러나 현재 1천300만원정도까지 올라간 분양가를 회복하는 데는 큰 무리가 없을 것으로 그는 예상했다. 거기에 과거 몇 년 전만 해도 흙먼지만 날리던 지역에 아파트가 들어서면서 체계적으로 도시가 형성되고 있다는 분석이다.

“송도에는 삼성바이오라든가 셀트리온 등 기업들이 자리를 잡으면서 빠르게 도시의 형태를 갖춰가고 있다. 송도의 주안점은 무엇보다 교육 역량인데 연세대 국제캠퍼스가 내년 신입생을 받아들일 로드맵을 가지고 있고 인천대학교, 뉴욕주립대 등의 캠퍼스도 들어선 상태로 충분한 경쟁력을 갖추고 있다. 채드윅 국제학교도 학부모들의 관심권이다. 강남권의 학부모들이 세컨하우스 개념으로 아파트를 구입하게 되면서 잘 사는 사람들이 모여드는 곳이다. 상권편의시설과 교육 인프라가 갖춰지면서 송도가 교육 지역으로 빠르게 제 모습을 찾아가는 모습이다."

"아파트가격이 1천2백만원대까지 떨어지면서 인천의 중산층들이 깔끔하게 단장된 송도로 집결한 것도 송도가 변화하게 된 요인이다. 또 하나 이슈는 외국기업들이 입주하게 되면서 외국인들이 대량으로 유입된 것이다. 부동산투자이민제도 유리하게 작용했다. ”고 말했다. 박 팀장은 "송도라는 데는 엄청난 공항인프라가 있다. 현재 시장자체는 완만하게 상승하고 있지만 여건이 갖춰질 타이밍은 1~2년 뒤 쇼핑몰이 완성되는 시점이 될 것"이라고 분석했다.

국제금융도시를 표방했던 ‘청라’

‘청라의 눈물’이라는 일화가 있듯이 이 지역은 1천3백만원대 분양을 받았던 아파트가격이 1천만원대로 내려가면서 40평대를 기준으로 1억원 정도가 떨어져 눈물을 머금고 아파트를 처분한 사람들이 많았던 지역이다. 그러나 시간이 지나면서 청라 지역은 인천의 깔끔한 베드타운으로서의 역할을 해온 결과 현재 조금씩 안정을 찾아가는 모습이다. “원래 청라는 국제금융도시를 표방했던 지역이다. 현실을 제대로 반영하지 못한 것이다.”

박 팀장은 국제라는 큰 타이틀을 잘못 사용함으로 인해 오히려 힘들어진 곳이 청라였다고 꼬집었다. 국제금융이 경쟁력을 가지려면 금융의 밀집지역인여의도 또는 서울의 중심가와 게임을 해야 하는데 그런 경쟁력을 갖추지 못했다는 지적이다. 금융도시를 표방했음에도 청라는 금융기관을 하나도 유치하지 못했다. 현재 하나금융이 청라에 들어간다고는 했으나 아직도 어떻게 추진될지에 대해서는 확실한 가이드라인이 없는 상황이다.

청라의 딜레마는 또 있었다. 교통인프라인데 현재 인천공항철도가 지나는 노선에 청라역이 있긴 하지만 도심안쪽으로 가는 지하철역이 하나도 없는 상황이다. 인천 지하철 2호선 역시 청라로 들어가지 않고 옆으로 살짝 비켜서 검단신도시로 지나가다 보니 인천시가 7호선을 청라까지 연장하는 게 소원이었다. 하지만 이 또한 무산되면서 철도 교통 면에서 청라는 원활하지 못한 상황이다. 그럼에도 애초 분양가를 회복하고 있는 것은 영종도 카지노 복합리조트개발사업이 다시 재개하면서 인천의 깔끔한 베드타운 역할을 충실히 하기 때문으로 분석된다.

박 팀장은 “현재 송도의 부동산은 완만하게 상승했다. 다만 향후 제 분양가를 보존할 거라고 예상은 하나 바로 옆에 들어서게 될 검단신도시가 변수를 가져올 수 있다”고 분석했다. 청라지역에서 자동차로 10분 이내 거리에 들어서게 될 검단신도시는 약 6만 가구가 분양될 예정으로 토지보상이 이미 끝난 상태이다. 아직 분양을 하지 않고는 있지만 이 지역이 분양을 시작한다면 청라지역의 물량을 같이 안을 수 있다는 분석이다. 거기다 검단신도시는 지하철이 들어가는데 청라지역은 지하철이 아직 안 들어가다 보니 어떤 변수가 생길 지는 예측이 어려운 상황이다. 지금 당장은 못 느끼지만 김포 신도시도 변수로 작용할 가능성은 얼마든지 있다.

다시 조명 받는 영종도

인천자유경제구역 세 곳 가운데 두 곳이 충실히 자기 역할을 해왔다면 영종도는 지금까지 버려진 섬에 불과했다. 애초 분양당시 영종도아파트는 평당 1천만원에 분양을 하면서 공항근무자라든가 일부서울사람들이 소형아파트를 사서 휴양개념의 세컨하우스로 사들이는 경향이 일부 있는 듯 했다. 그러나 갇힌 지역이다 보니 접근성이 떨어진다는 것 때문에 분양이 사실상 멈춰지고 말았다. 영종도를 가기 위해서는 송도에서 인천대교를 넘어서 가려고 해도 통행료가 만만치 않다. 결국 아무리 영종도의 아파트가격이 싸다고 해도 원주민조차도 송도를 건너 갔다가 다시 가기에는 부담스러운 부분이 있었다는 얘기다.

또 영종도에 집이 있다고 해도 인천으로 출퇴근하기가 부담스러웠다. 같은 인천이면서도 통행료 장벽
에 부딪친 영종도는 실수요자는 물론 투자자들에게도 호응을 얻지 못한 것이다. 거기다 외부인원을 끌어 들여 살 수 있는 기반시설도 갖춰지지 않았다. 그런 것들이 주택시장에도 반영되면서 영종도 하늘도시에 1차로 들어선 70평짜리 아파트의 경우 분양가의 반값으로 떨어지기도 했다. 최근 카지노복합리조트가 들어선다는 소식이 들리면서 또 다시 조명을 받고 있는 영종도. 부동산 전문가는 영종도를 어떻게 분석할까?

박 팀장은 “개념을 명확하게 할 필요가 있다”고 선을 그었다. “현재 국내에서 내국인이 입장하는 카지노는 정선이 유일하다. 내국인이 거기에 가서 카지노에 입장할 일이 없기 때문에 근무하는 직원 외에는 영종도
에 카지노가 들어선다고 해도 한계가 있다. 부동산이 호재가 되려면 대규모 면세점으로 형성되지 않은 한 쇼핑몰이 이 지역의 부동산을 이끌어 가긴 어렵다.”

 카지노복합리조트라는 호재가 작용한다고 하더라도 상주 인원을 늘리기 위해서는 접근성이 강조되어야 하고 일반상권이 형성이 되어야 부동산시장도 활성화된다는 얘기다. 즉, 일종의 관광지 형태로는 부동산 가격이 올라가는 데 한계가 있기 때문에 이념적인 정리가 필요하다는 냉철한 분석이다. 영종도는 섬이라는 고립감을 해결하기 위해서 다리건설이 꼭 필요한 상황이다. 인천도시공사 김희영 처장은 “건설비는 이미 확보가 되어있는 상태”라면서 “건설비를 받아 LH가 보유하고 있는 만큼 국토부에서 승인만 해주면 건설이 가능하다”고 말했다.

그러나 국토부의 입장에서는 무작정 승인을 해줄 수도 없는 상황이다. 영종대교와 인천대교를 건설할 때 민간자본이 투입되면서 MRG라고 해서 최소 수입보장을 해주도록 되어 있기 때문이다. 이들 민간기업들 입장에서는 다른 대체시설이 생기면 수입보장이 어려운 만큼 무작정 찬성을 해줄 수도 없다. 결국 인천시의 입장에서는 그들에게 보상을 해 주어야 하는 상황인데 아직 합의가 이뤄지지 않고 있다.

영종도...그리고 ‘제3연륙교’

영종도지역의 활성화를 위해 추진되는 제3연륙교가 주목을 받고 있다. 제3연륙교는 청라와 영종도를 직선으로 연결하는 다리다. 박 팀장은 제3연륙교보다 더 중요한 이슈가 영종도와 강화도 연륙교(영종도-신도 연륙교 예정지. 영종도와 신도의 거리는 약 1.4km)라고 설명했다. “현재는 영종도 바로 위에 위치한 신도에서 강화도의 동막해수욕장이 직선도로이다. 그걸 연결하게 되면 김포 쪽에서 강화도에 돌아갔던 사람들이 영종도 쪽으로 돌아서 나올 수 있다. 그렇게 되면 유동인구 흐름상 영종도가 한 번 더 거쳐 갈 수 있는 곳이 되고 강화도에 오는 관광수요를 영종도에 한 번 더 돌릴 수 있다. 그런 다음에 송도에 넘어 올 수 있게 되는 것이다. 이러한 흐름이 형성될 여지는 얼마든지 있다.”

강화도가 연륙교 건설에 최우선으로 목을 매는 이유가 바로 이 때문인데 그렇게만 된다면 강화도의 숙원사업이 해결되는 셈이다. 결론적으로 영종도에 카지노가 자리를 잡는다면 점진적으로 개선은 될 것이라는 게 전문가의 견해이다. 다만 사람이 들어와 생활해야 부동산가격이 올라가고 상권이 올라가는 만큼 그 가치가 단 시간내에 현실화 될 가능성은 많아 보이지 않는다. 관광객이든 상주인원이든 주변이 활성화되기 위한 기초가 만들어져야 가능하다는 분석으로 부동산가치에 대한 수요로 연결되기까지는 시간이 더 필요하다는 분석이다.

부동산을 취득하여 큰 이익을 보기보다는 실수요자위주로 시장이 형성되는 게 바람직하다. 단계적으로 대비가 되지 않은 상태에서 선 투자가 될 경우 투자금을 회수하기 어려울 수도 있어 투자를 할 때는 어느 정도 정비가 되어가는 상황을 보면서 결정하는 것이 중요하다.

최근 부동산시장은 또 다시 호재가 오지는 않을까 호시탐탐 기회를 노리는 투자자들로 들끓고 있다. 전반적인 부동산 시장이 언제까지 들썩일까?이 전문가는 “전세난에 따른 매수세가 있는 만큼 단시간에 해소되기 보다는 내년까지 이런 현상이 유지될 것으로 본다”고 말했다. 내년이면 재개발이나 이주수요가 있는 만큼 전세난에 대한 주택수요는 당분간 이어질 것이라는 전망이다. 부동산투자를 통해 수익을 얻는 시대는 지났다는 냉엄한 분석도 내놓았다. 부동산이 올라가려면 실수요자 위주로는 어렵다는 얘기다. 즉 실수요자가 아닌 가수요자들이 많아야 시장에 대한 기대와 희망이 있는데 지금은 그런 상황이 아니라는 것이다.

“부동산 시장은 집중적으로 세금을 부과하고 있다. 그런 만큼 투자개념에서 세금을 공제한 시세차익을 봐야 한다. 단순히 비교해보면 주식에 대한 세금은 거래세외에 세금을 부과하지 않고 있지만 부동산은 거래세도 주식이 비해 많고 보유세라든가 양도소득세 등 세금이 부동산에 집중적으로 부과된다. 물론 과거 부동산에 투자해서 시세차익이 많은 때는 이런 세금을 부담하고도 차익이 났다. 하지만 지금은 그런 상황이 아니다. 부동산 시장의 현실이다.”

투자하기 전 꼼꼼한 분석

인천부동산 시장을 취재해 본 결과 송도지역은 상당히 긍정적으로 나타났으며 청라는 분양가 원상회복 정도까지 가는데 무리가 없어 보였다. 다만 검단신도시라든지 김포 신도시에서 물량이 대량으로 나올 경우 부담이 갈 것으로 전문가들은 분석했다. 가장 뜨거운 이슈를 받고 있는 것 같은 영종도는 개발호재들이 발표에만 머무는 게 아니라 제대로 현실화가 되어서 공사가 되어야만 주변의 투자가 이뤄질 것이라고 전문가들이 입을 모으고 있다.

MeCONOMY Magazine May 2015