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경제

‘생숙’의 거침없는 인기몰이... 도대체 뭐길래

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대우건설이 지난해 8월 경기 안양 평촌에 선보인 ‘평촌 푸르지오 센트럴파크’의 경우 552실 모집에 6만6704명이 몰리면서 평균 경쟁률이 100대 1을 훌쩍 넘었다. 이어 롯데건설이 올해 3월 부산 동구 초량동 재개발 사업지에 선보인 ‘롯데캐슬 드메르’도 평균 청약 경쟁률 356대 1을 기록하며 조기에 분양이 완판됐다.

 

특히 올해 8월 롯데건설이 서울 강서구 마곡지구에 선보인 ‘롯데 캐슬 르웨스트’는 홈페이지를 통한 청약 결과 876실 모집에 57만5950명이 몰리면서 청약 경쟁률이 평균 657대 1을 기록했고, 최고 경쟁률은 무려 6049대 1(전용 111m²)에 달했다. 그럼 생숙이 실거주나 투자 측면에서 모두 좋은 점만 있을까. 장점과 단점을 짚어봤다.

 

- 취득세·양도세 중과 없고 종부세 면제

- 분양가 상관없이 중도금 대출 60%까지

- 청약통장 필요 없고 전매가능
- 실거주 길 터준 정부, ‘생숙 → 아파텔’ 용도변경 기준 완화...2년간 한시 적용

- 고분양가 논란, 폭탄 돌리기 우려
- 하락장에 직격탄...‘묻지마식 투자’ 지양해야

 

취득세·양도세 중과 없고 종부세 면제

 

생활형 숙박시설은 주거용 오피스텔과 호텔서비스가 결합된 형태의 부동산이다. 아파트는 아니지만 아파트와 비슷한 구조를 갖췄고, 호텔과 달리 실내 취사 등도 가능하다. 생숙은 주택법이 아닌 건축법 등을 적용받아 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유롭다. 우선 세금 측면에서 보면 생숙 수십 채를 사들여도 취득세가 중과되지 않고 채당 4.6% 단일세율이 적용된다. 일반 주택이 물건 소재지나 주택 보유수 등에 따라 최대 12%까지 부과된다는 점을 생각해보면 주택 수요자들에겐 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있는 셈이다. 생숙은 양도세도 중과되지 않는다. 일반주택은 주택 수에 따라 75%까지 부과될 수 있다. 최근 세간의 화제가 되고 있는 종합부동산세도 안낸다.

 

분양가 상관없이 중도금 대출 60%까지

 

생숙은 일반 주택에 비해 대출 규제도 덜하다. 투기과열 지구인 서울에서 일반 아파트를 분양받을 경우 중도금 대출은 분양가의 40%까지 밖에 안 오고, 세대당 1건으로 제한된다. 그것도 분양가가 9억 원을 넘어서면 중도금 대출이 아예 안나온다. 만약 실입주를 위해 잔금을 치르려고 해도 주택 가액이 9억원 이하일 경우 40%까지, 9억~15억원일 경우 20%까지 가능하다. 더군다나 입주 시점에 주택가격이 15억 원을 초과했다면 대출이 아예 안나온다. 이런 사정으로 자금조달이 어려워 아파트 청약 자체를 망설이는 수요자들도 허다하다.

 

 

그러나 생숙은 비교적 넉넉하게 대출을 받을 수 있다. 최근에 서울에서 분양한 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 경우 대부분 타입의 분양가가 9억원을 초과했지만 기존 중도금 대출건수와 상관없이 중도금 대출을 무이자로 60%까지 해줬다. 계약금 10%만 납입하면 입주시점(2024년 8월 예정)까지는 추가로 내는 돈이 없다는 얘기다. 잔금대출도 일반적으로 아파트보다 많이 나온다.

 

청약통장 필요 없고 전매가능

 

특히 생숙은 청약통장 없이 청약이 가능하고 주택법 적용을 받지 않아 전매 제한도 없다. 이 부분이 실수요자 외에 투자수요가 몰리면서 청약 경쟁률을 급증시키는 주 원인으로 분석된다. 업계 관계자는 계약금조차 납입할 여력이 없다고 하더라도 전매제한이 없기 때문에 당첨된 후 바로 웃돈(프리미 엄)을 받고 되팔면 된다고 설명한다. 업계 관계자는 “돈이 없어도 청약해 당첨만 되면 바로 팔수 있다”며 “만약에 적당한 매수자를 못 찾더라도 그냥 계약을 포기하면 그만”이라고 했다. 생숙 청약은 일반 주택청약과 달리 당첨된 권리를 포기해도 아무 불이익이 없다.

 

실거주 길 터준 정부, ‘생숙 → 아파텔’ 용도변경 기준 완화 ...2년간 한시 적용

 

정부는 최근 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 일부 규제를 완화하기도 했다. 정부는 앞서 올해 4월 생숙을 주거 목적으로 사용할 경우 이행강제금을 부과하는 방침을 내놨다. 생숙을 취득하면 숙박업으로 신고하고 주거용 주택용도로 쓰지 말라는 취지다. 다만 지난 10월 정부는 2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인받은 생숙의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 ▲발코니 설치 금지 ▲전용출입구 설치 ▲바닥난방 설치 제한 등 오피스텔이 필요로 하는 건축기준을 충족하지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 했다. 2021년 10월 14일 이전에 분양공고를 한 생숙도 마찬가지 규정을 적용받는다.

 

                               【오피스텔 건축기준 중 한시적 완화규정】 국토부 제공 

 

  오피스텔 건축기준 생활숙박시설
발코니 설치 제한 제한 없음(단, 발코니 확장 불가)
바닥난방 85㎡ 이하만 바닥난방 가능 제한 없음
전용출입구

다른 용도와 북합으로 건축하는 경우

전용출입구 별도 설치 필요

제한 없음 

전용면적

산정방식

안목 치수로 산정 중심선 치수로 산정 

 안목치수 : 눈으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 전용면적 산정(공동주택, 오피스텔)

     중심선 치수 : 벽체의 중심선을 기준으로 전용면적 산정(그외 건축물)

 

고분양가 논란, 폭탄 돌리기 우려


그럼 생숙은 장점만 있을까. 일단 생숙의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않아 분양가가 비싸다. 가장 최근 분양했던 마곡 롯데캐슬 르웨스트 분양가를 보면 전용 84∼88m²이 14억∼17억원 대로 책정되면서 고분양가 논란이 일었다. 호갱노노에 따르면 마곡 대장 아파트로 꼽히는 마곡엠밸리 7단지의 전용 84㎡는 지난 9월 17억 5,500 만원에 팔렸고, 마곡 롯데캐슬 르웨스트가 분양할 당시인 8월에는 16억원에 실거래가 찍혔었다. 생숙 가격이 아파트 가격이랑 비슷하거나 더 비싸다는 얘기다.

 

더군다나 생숙은 발코니 확장 서비스 면적이 없어 동일한 전용면적의 아파트에 비해 실사용 면적이 훨씬 적다. 마곡 인근 공인중개업소 대표는 “청약에 당첨돼 프리미엄만 받고 팔려는 사람 입장에서는 분양가가 얼마든 상관이 없다”며 “그걸 5개  10개씩 사서 웃돈을 조금 더 얹혀 팔려는 업자들도 수두룩하다”고 말했다. 자칫 잘못하면 폭탄 돌리기 게임으로 전락할 수 있다는 지적이다.

 

하락장에 직격탄...‘묻지마식 투자’ 지양해야


생숙은 전통적인 주거상품이 아니다보니 규제나 경기에 민감하다. 역사를 돌이켜보면 주택시장은 상승장과 하락장이 반복됐고 하락장이 시작되면 생숙과 오피스텔, 지식산업센터 등 비주택 상품이 직격탄을 맞아왔다. 입지와 개발호재, 수익성 분석 등을 철저히 한 후 매수에 나서야 하는 이유다. 집값 급등에 불안감을 느끼는 2030세대의 ‘패닉바잉’(공황구매)이나 한탕을 노리는 ‘묻지마식 투자’는 지양해야 할 것으로 보인다.

 

MeCONOMY magazine December 2021


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